Analiza procesu rewitalizacji dla Żor skupiła się na dwóch kluczowych obszarach: Śródmieściu i Dzielnicy Rój. Badanie to miało na celu zidentyfikowanie negatywnych zjawisk przestrzenno-funkcjonalnych, technicznych i środowiskowych, a także potencjałów, które można wykorzystać. Zjawiska te, jeśli występują, zgodnie z ustawą o rewitalizacji, wskazują na obszary wymagające szczególnego wsparcia.
W sferze przestrzenno-funkcjonalnej, problemy dotyczą między innymi niewystarczającego wyposażenia w infrastrukturę lub jej złego stanu, braku dostępu do podstawowych usług lub ich niskiej jakości, niedostosowania urbanistyki do zmieniających się funkcji, braku dostępności dla osób o szczególnych potrzebach, niskiego poziomu komunikacji oraz niedoboru lub niskiej jakości terenów publicznych. Zjawiska techniczne to głównie degradacja stanu technicznego budynków, w tym mieszkalnych, oraz niefunkcjonowanie rozwiązań technicznych, np. w zakresie energooszczędności czy dostępności. Problemy środowiskowe obejmują przekroczenia standardów jakości środowiska, w tym związane z jakością powietrza czy hałasem.
W Śródmieściu zidentyfikowano następujące problemy przestrzenno-funkcjonalne: brak opracowania waloryzującego przestrzenie publiczne i niski standard istniejących, duży deficyt zieleni urządzonej, małe zainteresowanie ofertą kulturalną i brak koordynacji między instytucjami kultury, brak dedykowanych miejsc dla młodzieży i seniorów, niefunkcjonalne rozwiązania w Centrum Przesiadkowym, niewystarczająca liczba miejsc w publicznych przedszkolach. Centrum charakteryzuje dominacja ruchu samochodowego, parkingi zajmują przestrzenie publiczne, a w sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej widać presję na tworzenie nowych miejsc postojowych kosztem terenów publicznych. Niewłaściwe parkowanie w obszarze staromiejskim utrudnia poruszanie się osobom o szczególnych potrzebach, a brakuje tam zdecydowanych ograniczeń dla aut i obszarów z ruchem uspokojonym. Komunikacja publiczna boryka się z dewastacją taboru i brakiem spójnej sieci dróg rowerowych. W obszarze staromiejskim wiele ulic ma nieokreśloną przestrzeń dla pieszego, a bariery architektoniczne na ciągach pieszych oraz przy obiektach publicznych i handlowo-usługowych utrudniają dostęp mieszkańcom.
Potencjały Śródmieścia to bogate dziedzictwo kulturowe (zabytkowy układ, obiekty w sąsiedztwie), bogata oferta kulturalna, duża liczba przestrzeni i ulic mogących pełnić rolę reprezentacyjnych. Mieszkańcy mają bardzo dobry dostęp do podstawowych usług, placówek wsparcia, przystanków komunikacji publicznej, a także gęstą sieć ciągów pieszych i dobry dostęp do istniejących terenów zieleni oraz parków miejskich. Rzeka Ruda stanowi potencjalny element systemu zieleni.
W sferze technicznej Śródmieścia problemem jest nikły odsetek budynków wielorodzinnych z windami, brak audytu barier architektonicznych oraz dewastacja infrastruktury miejskiej. Potencjałem jest wysoki standard nawierzchni ulic i chodników w zabytkowym centrum.
Środowiskowe problemy Śródmieścia to wciąż duża liczba palenisk na paliwa stałe, koncentracja energooszczędnych budynków w centrum (często pod ochroną konserwatorską, co utrudnia termomodernizację), występowanie obszarów o złym klimacie akustycznym oraz predyspozycje starówki do występowania miejskiej wyspy ciepła. Potencjały środowiskowe to obecność parków miejskich i terenów zielonych, duża liczba zieleni wysokiej oraz rzeka Ruda jako potencjalny klin zieleni.
W Dzielnicy Rój kluczowe problemy przestrzenno-funkcjonalne obejmują brak publicznego żłobka i dużą odległość do najbliższego, niewystarczającą liczbę miejsc w publicznych przedszkolach, brak placów zabaw w części wiejskiej, brak miejsc spotkań i rekreacji dla młodzieży wiejskiej (boiska przyszkolne są zamykane), ogólny deficyt publicznych miejsc rekreacji. W Roju brakuje wystarczającej liczby miejsc w ośrodkach wsparcia seniorów, którzy mają też trudności z dostępem do pomocy psychologicznej. Przestrzeń świetlicy środowiskowej jest niedostateczna, brakuje miejsca aktywności lokalnej. Duży deficyt zieleni urządzonej oraz niska jakość przestrzeni na Osiedlu Gwarków to kolejne problemy. Komunikacja publiczna boryka się z przepełnieniem i opóźnieniami linii 5 oraz brakiem bezpośredniego połączenia z Rybnikiem. Brak sieci dróg rowerowych i mało funkcjonalne dla pieszych ulice sprzyjają wysokiemu odsetkowi osób dojeżdżających samochodem. Brakuje także miejsc na lokalnym cmentarzu.
Potencjały Dzielnicy Rój w sferze przestrzenno-funkcjonalnej to działający ośrodek zdrowia, istnienie świetlicy środowiskowej oraz duży odsetek mieszkańców Osiedla Gwarków korzystających z komunikacji publicznej. Istnieją też przestrzenie, które można zagospodarować na nowe cele.
Techniczne problemy Roju to niski standard mieszkań komunalnych, brak wind w budynkach wielorodzinnych i niewielki zasób lokali użytkowych. Zabudowa wielorodzinna, średnio blisko 30-letnia, jest dekapitalizowana, a wiele budynków jest w złym stanie technicznym. Potrzeby remontowe zasobu komunalnego znacznie przewyższają możliwości finansowe gminy. Stan wielu dróg i chodników jest zły, brakuje audytu barier architektonicznych. Wciąż duży odsetek domów jednorodzinnych ogrzewanych jest paliwami stałymi, a kryzys energetyczny i wzrost kosztów ogrzewania ograniczyły zainteresowanie wymianą kotłów i środki na remonty. Techniczne potencjały to konsekwentne remonty zasobu komunalnego (z potrzebą budowy kolejnych mieszkań), zakończona termomodernizacja bloków z wielkiej płyty oraz sukcesywne dostosowywanie przystanków autobusowych dla osób o szczególnych potrzebach.
Środowiskowe problemy w Roju to wciąż duża liczba budynków na terenach wiejskich z paleniskami na paliwa stałe oraz występowanie obszarów o złym klimacie akustycznym wzdłuż ulicy Wodzisławskiej. Kluczowym potencjałem środowiskowym są duże, zwarte kompleksy leśne w sąsiedztwie dzielnicy.